DSR(총부채원리금상환비율)

DSR(총부채원리금상환비율)

 다들 주택담보대출을 상담 받는데 DSR이니 LTV, DTI 등등 어려운 용어들을 이해 하시지 못 할 것이라 생각합니다. 

오늘은 차근차근 간단하게 용어 및 설명을 들어 이해하고 넘어가 보도록 하죠.

DSR(총부채원리금상환비율)에 대한 이해

 금융기관에서 대출을 실행할 때, 대출자의 상환 능력을 평가하는 기준으로 다양한 지표를 활용합니다. 그중에서도 최근 가장 핵심적인 규제 지표로 활용되고 있는 것이 **DSR(총부채원리금상환비율)**입니다. DSR은 대출을 받으시려는 분들의 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미하며, 금융당국의 대출 규제 강화에 따라 매우 중요한 역할을 하고 있습니다.

DSR의 정의와 산정 방식

DSR은 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.

DSR = 연간 총부채 원리금 상환액 ÷ 연간 소득 × 100

 여기서 말하는 "총부채 원리금"은 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 전세자금대출, 학자금대출 등 모든 금융부채를 포함합니다.

항목포함 여부

주택담보대출	포함
신용대출	포함
자동차할부금	포함
전세자금대출	포함
학자금대출	포함
카드 이용금 (일시불)	불포함

 이처럼 DSR은 단순히 담보대출만이 아닌, 모든 대출의 상환 부담을 반영하기 때문에 기존의 LTV(담보인정비율) 또는 **DTI(총부채상환비율)**보다 훨씬 강력한 규제 수단으로 작용하고 있습니다.

DSR 규제 기준

 현재 금융당국은 차주의 소득 수준에 따라 DSR 비율을 다르게 적용하고 있습니다. 특히 1금융권과 2금융권, 그리고 투기과열지구나 조정대상지역 등 부동산 규제지역에서는 더욱 엄격한 기준이 적용됩니다.

적용 대상DSR 기준

연소득 1억원 초과	40% 이하
총 대출금 1억원 초과	40% 이하 (전 금융권 합산)
규제지역 내 주택담보대출	40% 이하
제2금융권 대출자	금융사별 자체 기준 적용

 예를 들어, 연소득이 6천만 원인 분이신 경우, 연간 상환 가능한 총 원리금은 최대 **2천4백만 원(6천만 원 × 40%)**을 넘지 않아야 합니다. 이 범위 내에서만 새로운 대출 실행이 가능하다는 의미입니다.

DSR 규제가 미치는 영향

 DSR 규제는 대출자의 소득 기반 상환 능력을 철저히 따지기 때문에 다음과 같은 변화가 발생하고 있습니다.

• 무리한 대출 억제
  소득 대비 과도한 대출 실행을 막아 가계 부채 증가를 제어할 수 있습니다.
• 대출 여력 제한
  다수의 대출을 보유하고 계신 경우, 추가 대출이 어려워질 수 있습니다.
• 소득 증빙 중요성 증가
  실제 소득 증명이 어려우신 분들은 대출 한도 산정에 불리할 수 있습니다.

대출을 준비하시는 분들께 드리는 조언

 DSR이 강화되면서, 단순히 부동산을 담보로만 삼는 것이 아니라 본인의 소득 증빙자료, 기존 대출 현황, 그리고 향후 상환 계획까지 함께 준비하시는 것이 매우 중요합니다. 대출을 신청하시기 전에는 다음과 같은 점들을 점검해보시기 바랍니다.

• 연간 소득에 대한 정확한 자료 확보(원천징수영수증, 소득금액증명원 등)
• 기존 모든 금융권 대출의 상환금 내역 확인
• 부동산 구입 목적에 따른 적절한 대출 상품 선택